Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.[1]
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
Следует отметить, что залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Возникновение залога, совершенствование его формы, проходило постепенно и соответствовало общим тенденциям развития, как права, так и экономических отношений, обусловливалось принципами такого развития, потому что «формы залога всегда составляли один наиболее чувствительных пунктов праворазвития, один из тех пунктов, которые всего сильнее отражают ход экономической эволюции в данной общественной сфере»[2].
Однако единого термина для обозначения залога римское право не знало: на разных стадиях развития залог именовался различно[3]. Поэтому есть основания полагать, что институт ипотеки в течение времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.
Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога соглашение сторон, тоже публично выраженное, и предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения - pactum fiducia - и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей: отчуждения имущества должника в собственность кредитора и договор - pactum fiducia, порождавшее личные отношения между кредитором и должником.
При использовании указанной формы залога интересы должника обеспечивались крайне неэффективно, ведь она более всего напоминала лишь условную форму купли-продажи и не отвечала мотивам установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Не обеспечивая, кроме того, и получение кредитором высокого процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развития неминуемо должна была быть заменена другими, более прогрессивными формами залога.
Одной из таких форм стал pignus, при установлении которого имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение и обязанностью последнего было возвращение предмета залога по получении удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки кредитор приобретал так называемое ut liceat ereditore pignus vendere, то есть право самостоятельной продажи предмета залога. Договор, по которому устанавливался pignus и предмет залога передавался во владение кредитора, уже не требовал соблюдения торжественных обрядов и форм.
В классический период в преторском эдикте сложилась третья, наиболее развитая форма римского залога - ипотека (hypotheca), сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права. При этой форме предмет залога оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику.
Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit, hypothecam, cum non transit nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О «пигнусе в собственном смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору»[4].
После того как была введена в практику hypotheca как форма залога, не сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась, причем в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не поступала в собственность залогополучателя, а подлежала обязательной продаже, стало возможным установление на одну и ту же вещь нескольких последовательных залоговых прав.
Статьи по теме:
Антикризисное управление в банке
В настоящее время основным инструментом, характеризующим качество работы кредитной организации, служит анализ ее финансовой деятельности. К нашему огромному сожалению, не всегда данные такого анализа имеют положительные значения. На приме ...
Залог недвижимости
Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется гос ...
Оценка обеспечения кредита
Обеспечение кредитов или исполнение кредитных обязательств представляет собой комплекс правовых, экономических и организационных мер стимулирования заемщика к своевременному и полному исполнению своих обязательств и удовлетворению интерес ...